任意売却を検討している方にとって、抵当権の処理は避けて通れない重要な課題といえるでしょう。
抵当権消滅請求は、買主が法的に安全な状態で物件を取得するために必要な手続きのひとつです。
この記事では、任意売却を検討されている方に向けて、抵当権消滅請求の仕組みや代価弁済との違い、注意すべきタイミングなどについて解説します。
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任意売却の際におこなう抵当権消滅請求とは
任意売却時の抵当権消滅請求とは、任意売却後に第三取得者（買主）が抵当権者に対して、適正な代金の支払いを条件に抵当権の消滅を求める手続きです。
売却に成功した場合、売り出した物件の所有権は第三取得者である買主に移ります。
しかし、抵当権を残したままにしておくと、金融機関がそのまま競売にかけてしまう可能性を消せません。
そこで民法に基づいて抵当権の消滅を請求し、法的にその効力を失わせられれば、安全な不動産取引が成立します。
その具体的な手段が、抵当権消滅請求です。
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任意売却の際におこなう抵当権消滅請求と代価弁済の違い
抵当権消滅請求と代価弁済は、いずれも抵当権の処理を目的とした制度ですが、手続きの主体や性質に違いがあります。
消滅請求は、所有権（地上権）を買い受けた者が、一定の金額を抵当権者に提供したうえで抵当権の消滅を求める制度です。
物件を購入した方が、抵当権の影響を受けずに安心して利用するためにおこなう手続き、と考えてください。
一方の代価弁済は、抵当権を持つ金融機関や連帯保証人、任意売却の売主が、所有権を買い受けた者に対し、一定金額の支払いによる抵当権の消滅を持ちかけるものです。
両者は、誰が話を持ちかけるのか、という点に違いがあります。
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任意売却で抵当権消滅請求をおこなう際のポイント
任意売却における消滅請求では、申請できる主体や手続きのタイミングに注意が必要です。
まず、大前提として、債務者は抵当権消滅請求をおこなえません。
すでにお伝えしたとおり、請求できるのは物件を取得した第三取得者（買主）のみです。
なお、買主による消滅請求に対して抵当権者が2か月以内に競売を開始しなかった場合、みなし承諾とみなされ、抵当権が法的に消滅します。
請求時期にも、注意が必要です。
ローンが完済されていない段階では、抵当権者によって物件が競売にかけられる可能性が残っています。
もしも、競売のために物件が差し押さえられてしまったら、物件の売却自体が成り立たなくなります。
そのため、消滅請求は、物件が差し押さえられる前におこなわなければなりません。
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まとめ
任意売却時の抵当権消滅請求とは、物件を購入した買主が代金を支払う代わりに、抵当権の消滅を求める手続きです。
代価弁済は、抵当権者や物件の売主が買主に対し、代金の支払いを条件に抵当権の消滅を持ちかける行為で、手続きをおこなう主体が異なります。
消滅請求のポイントは、債務者にはおこなえない、一定期間でみなし承諾される、請求できる時期が限られている、の3点です。
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